Yapı Ruhsatının Geçersiz Hale Gelmesi ve Yeniden Ruhsatlandırma Süreci

Ruhsat Ne Zaman Hükümsüz Olur?

Kanuna göre ruhsat müddeti içinde yapıya başlanmazsa veya başlanıp da başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmezse verilen ruhsat hükümsüz sayılır. İki yıl içinde başlama ve toplam beş yıl içinde bitirme kuralları birlikte değerlendirilmelidir.

1 Temmuz 2026 Değişikliği

1 Temmuz 2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.54'e eklenen hükme göre, yeniden ruhsat düzenlenmesi gereken hâllerde uygulanacak mevzuat ikiye ayrılır:

• Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmış yapılarda yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliğine ilişkin hususlarda yürürlükteki mevzuat; diğer hususlarda yapının ruhsat aldığı tarihteki mevzuat esas alınır.
• Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmamış yapılarda yeniden ruhsat, yürürlükteki plan ve mevzuat hükümlerine göre düzenlenir.

Bunun Pratik Anlamı

İnşaata süresinde başlanmış projeler, kat adedi ve emsal gibi yapılaşma koşulları bakımından ruhsat tarihindeki durumu büyük ölçüde korur; ancak güvenlik ve çevre tedbirleri güncel mevzuata göre alınmalıdır. İnşaata süresinde başlanmamış projeler ise tamamen bugünkü imar planı ve yönetmelik koşullarına tabi olur.

Başlanmış İnşaatlar ve Yenileme

İnşaata süresinde başlanmış olması, beş yıllık tamamlama süresini ortadan kaldırmaz. Ruhsat süresi içinde yenileme başvurusu yapılıp yapılamayacağı ve koşulları, yönetmelik hükümlerine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Hükümsüz hale gelen ruhsatla inşaata devam edilmesi hâlinde yapı ruhsatsız sayılabilir.

Yeniden ruhsat veya aykırılık sonrası verilen kararlar için encümen kararlarına itiraz süreci ayrıca incelenmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Ruhsatın toplam geçerlilik süresi nedir?

Kanuna göre ruhsat, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmezse hükümsüz sayılır.

İki yıl içinde başlanırsa ve yeniden ruhsat gerekirse hangi mevzuat uygulanır?

Yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliği konularında yürürlükteki mevzuat; diğer hususlarda ruhsat tarihindeki mevzuat uygulanır.

İki yıl içinde başlanmazsa ne olur?

Yeniden ruhsat, yürürlükteki plan ve mevzuata göre düzenlenir.

Hukuki Dayanaklar ve Kaynaklar

• 3194 sayılı İmar Kanunu m.29
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.54 (1 Temmuz 2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklik)