Taşınmaz satış sözleşmesi, alıcı ile satıcı arasında imzalanan, satıcının sözleşme konusu taşınmazı devretme, karşılığında alıcının söz konusu taşınmaz karşılığında bir bedel ödeme taahhütlünde bulunduğu sözleşmelerdir.
Taşınmaz satışlarına ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunun 237 vd. maddelerinde düzenlenmiştir, bununla beraber Kanun’da taşınır satışına ilişkin düzenlenen kurallar kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanır.
Noterlik Kanunun 23.06.2022 tarihli 61/A maddesiyle Noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi düzenleyebileceği öngörülmüştür.
11.01.2023 tarihli 32070 sayılı Resmî Gazete ’de yayımlanan Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğiyle noterde düzenlenen taşınmaz satış sözleşmelerinde uyulması gereken usul ve esaslar öngörülmüştür.
a. Başvuru
Sözleşmenin düzenlenmesine ilişkin başvurular sadece elektronik ortamdan e-randevu/başvuru uygulaması ile e-Devlet kullanarak yapılabilir.
Uygulamada listelenen taşınmazlardan satışı yapılacak seçilir.
Türkiye Noterler Birliği Sistemi (TNBBS)’ne;
- Tarafların/temsilcilerinin kimlik, tebligat adres ve iletişim bilgileri,
- Kanuni veya akdi temsile ilişkin bilgiler,
- Taşınmazın emlak vergi değeri ile taraflar arasında belirlenen satış bedeli, yabancı gerçek kişilerin alıcı taraf olduğu işlemlerde ise döviz alım belgesinde kayıtlı Türk lirası tutar işlenir.
İşlenen bilgilere dayanak belgeler TNBBS'ye yüklenir. Tarafların, yükledikleri belgelerin asıllarını randevu tarih ve saatinde noterliğe müracaatlarında ibraz etmeleri gerekir.
Başvuruda sözleşmenin düzenleneceği noter seçilir. Gönderilen talepler seçilen noterin başvuru ekranına düşer. Başvuru üzerine başvuru belgesi noter tarafından düzenlenir.
b. Sözleşmenin Şekli ve İçeriği
Noter tarafından düzenlenen sözleşme TAKBİS’deki sözleşme şekli ve içeri öngörülerek, Türkiye Noterler Birliği tarafından hazırlanan sisteme yüklenen sözleşme örneğine göre hazırlanır.
c. Sözleşmenin Hazırlanması
Noter başvuru belgesini Genel Müdürlüğe TAKPAS’tan iletilir. Sözleşme konusu taşınmazın bilgileri TAKPAS’tan noterce sorgulanır.
Taşınmaza ilişkin eksiklik bulunması halinde tapu müdürlüğünden eksikler talep edilir. Eksiklikler tapu müdürlüğünce giderilerek en geç üç iş günü içerisinde TAKBİS’e yüklenir.
Noter, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamayı dikkate alır ve taşınmaz satışıyla ilgili mevzuatta yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözetir. Buna göre hak sahibini belirleyip taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığını tespit ettikten sonra sözleşmeyi hazırlar.
Tapu harcı TAKPAS’tan Genel Müdürlüğe bildirilir. Genel Müdürlük, işleme ait döner sermaye hizmet bedeli ile tapu harcının tahsiline ilişkin e-tahsilat seri numarası üretir ve notere TAKPAS’tan iletir. Noter, e-tahsilat seri numarası ve ödeme yöntemi ile sözleşmenin imzalanmasına yönelik randevu tarih ve saatini taraflara kısa mesajla bildirir.
Randevu tarih ve saatinde hazır bulunmayan tarafların, 10 gün içinde noterliğe müracaat etmeleri halinde işlem yapılır, aksi takdirde başvuru reddedilir.
d. Sözleşmenin Yapılması
Noter sözleşmeyle ilgili işlemleri bizzat yapar. Sözleşmenin imzalanacağı sırada taşınmazın hukuki durumu incelenir.
Taşınmaz üzerinde hak ve yükümlülükler varsa, bunlar hakkında taraflara bilgi verilir. Mevcut hak ve yükümlülüklerin varlığı kabul edilerek işlemin sonuçlandırılması talep ediliyorsa, taşınmaz üzerindeki hak ve yükümlülükler sözleşmeye doğru ve tam olarak yazılarak, bunların kabul edildiğine dair beyan alınır.
Noterce Sözleşmenin TAKBİS'e kaydı yapılır, sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanır. Sözleşme ile diğer belgeler süresiz saklanmak üzere noter tarafından TNBBS'ye kaydedilir ve fiziki olarak arşivlenir.
Taraflara, sözleşme imzalandıktan sonra tescilin tamamlanmasını müteakip, noter tarafından tapu senedi verilir. Son olarak, noter hazırladığı sözleşme için Harçlar Kanunu kapsamında tapu harcını hesaplar. Satım sözleşmesi gerçekleşmiş olur.
